Работаем над проектом
Итак, вы хотите сделать свою квартиру красивой и удобной, а если повезёт
— шедевром мирового зодчества. Первая большая проблема на этом пути -
выбор архитектора. К её решению надо отнестись так же серьёзно, как к
выбору своей второй половины, - ведь в созданных совместными усилиями
интерьерах вы будете жить, возможно, много лет. Кроме того, придётся
достаточно плотно общаться с архитектором, по меньшей мере от шести
месяцев до года (проект + авторский надзор).
Определяющими условиями плодотворной совместной деятельности являются взаимное доверие и эмоциональная совместимость. Если работы архитектора вам нравятся, но интуитивно вы ему не доверяете—лучше поискать другого. От ошибок в выборе никто не застрахован, поэтому рекомендуем заключить своего рода брачный контракт, который позволит сохранить деньги и время, если вы всё-таки ошибетесь.
Чтобы не посеять в ранимых душах творцов от архитектуры сомнение в вашей порядочности и доверительном к ним отношении жёсткими условиями договора, можно сослаться на непреодолимую третью силу (жену, мужа, тёщу, банк), выдавшую вам кредит на ремонт и настаивающую на формальной стороне дела. В конце концов, большинство пар в цивилизованном мире заключают брачный контракт и не видят в этом ничего обидного. Только необходимо помнить, что даже самыми жёсткими и хитрыми условиями договора нельзя заставить бездарного зодчего создать шедевр. Поэтому ищите прежде всего талант.
Один из самых надёжных способов выбора-рекомендации близких вам людей, которым этот архитектор уже что-то спроектировал. Во-первых, вы сможете в непринуждённой обстановке и не один раз рассмотреть все плюсы и минусы реального результата работы архитектора, что проблематично сделать при стандартных 10-20-минутных показах квартир. Во-вторых, подробно расспросите знакомых или друзей обо всех нюансах работы с ним.
Если у вас нет такой возможности, следующим по эффективности способом выбора является проведение тендера, результатом которого будет эскизный проект (форпроект). С нашей точки зрения, оптимальное количество участников тендера - трое.
При двух «соискателях» трудно выявить явного фаворита, а при количестве участников больше трёх анализ проектов становится слишком утомительным занятием. На сегодняшний день опытные и, соответственно, имеющие стабильный круг клиентов частные архитекторы или фирмы вряд ли согласятся участвовать в конкурсе бесплатно. Разработка форпроекта сейчас стоит от $ 500 и выше, следовательно, для проведения архитектурного тендера из трёх квалифицированных участников вам понадобится не менее $ 1 500.
В результате конкурса вы должны получить три архитектурные концепции вашей квартиры, включающие в себя:
1) обмерочные чертежи;
2) общую планировку;
3) планы полов, потолков, развёртки стен с указанием типов отделочных материалов;
4) принципиальную расстановку сантехнического оборудования, кухни, радиаторов отопления;
5) принципиальные схемы вентиляции и кондиционирования.
О том, на что следует обратить внимание при оценке форпроектов (и вообще архитектурных проектов), будет сказано ниже.
Если заказчик не готов потратить определённую сумму на тендер и верит в
свою безошибочную интуицию, то, посетив 5-7 архитектурных мастерских и
ознакомившись с результатами их работы (не только на бумаге, но и на
реальных объектах), он вполне сможет решить для себя вопрос выбора. От
подобного объезда не уйти и тем, кто хочет организовать конкурс, просто
результатом анализа будет выбор нескольких претендентов.
Исключить объезд можно, опубликовав объявление о проведении тендера в одном из ведущих архитектурных журналов или на строительных сайтах. Тогда специалисты найдут вас сами при условии, что объявление будет не очень маленьким (начиная с 1/8 страницы) и в нём будет указано, что организатором конкурса является частный заказчик. Большинство архитекторов научено горьким опытом участия в тендерах крупных компаний и в государственных тендерах, которые, как правило, носят формальный характер — их победитель известен заранее.
Затраты на рекламные объявления необходимого формата в «глянцевых» журналах сравнимы с затратами на проведения конкурса. Но экономия в этом вопросе вряд ли целесообразна, поскольку маленькие объявления или объявления в рекламных газетах скорее всего пройдут незамеченными. Поэтому, если нет возможности дать полноценное объявление, лучше повнимательнее изучить опубликованные в тех же журналах работы архитекторов и самому посетить архитектурные мастерские.
При выборе участников тендера следует обратить внимание на ряд организационно-экономических и технических условий.
Организационно-экономические требования к архитектурной мастерской
1. Проектировать ваш объект должен именно тот
архитектор, работы которого вам понравились при просмотре. Часто бывает
так, что этот архитектор уже уволился или занят в другом проекте, и
руководство фирмы предлагает другого, работы которого вы не видели.
2. Выясните состав окончательного проекта и его
стоимость у каждой фирмы для сравнения их между собой. Важно, входит ли
туда инженерная часть, или это лишь архитектурный проект; какие разделы
имеются в инженерной части; осуществляет ли фирма согласование
перепланировок с разрешительными органами. К осени 2002 г. сложилась
следующая ценовая ситуация на рынке проектных услуг по реконструкции
квартир (в проект входят: архитектура + подбор мебели + «инженерка» по
электрике, слаботочным сетям, сантехнике, утеплению лоджий, вентиляции и
кондиционированию):
• частные архитекторы (в том числе без лицензий, потому что это для них дорого)-$ 20-30 за 1 м2;
• архитектурные фирмы (имеющие лицензии на проектные работы) - $40-100 за 1 м2;
• «знаменитые» архитекторы (обычно тоже без лицензий, потому что не
считают нужным их открывать, имея внушительный послужной список) — от $
100 за 1 м2.
В договор с архитектором обязательно надо включить пункт об авторском
надзоре. Имеются по крайней мере две причины, по которым авторский
надзор необходим. Первая — в рамках авторского надзора архитектор
незаметно для заказчика будет исправлять в проекте допущенные им ошибки.
Вторая - архитектор окажет активное противодействие упрощению проекта
строителями, а попытки упрощения будут обязательно предприняты
последними с целью облегчения своей участи. Стоимость авторского надзора
начинается со $ 150 в месяц при посещении архитектором объекта 1 раз в
неделю.
Если фирма делает только архитектурную часть, надо иметь в виду, что
отдельные «куски» проекта для среднестатистической квартиры в 100 м2
будут стоить:
• электрика - $ 300-700;
• слаботочные сети - $ 100-200;
• сантехника (водоснабжение + канализация) - $ 100-300;
• утепление лоджий, балконов — $ 100-300;
• вентиляция и кондиционирование - $ 200-400.
Утверждение на МВК (Межведомственной комиссии вашего района) серьёзных
перепланировок (например, проёмов в несущих стенах, перекрытиях и т. п.)
специализирующиеся на этом фирмы осуществят за сумму, начинающуюся от $
2000 в течение двух - трёх месяцев (у частных маклеров дешевле). Такой
большой срок согласований связан прежде всего с тем, что заседания МВК
проходят 1 раз в месяц, поэтому начинать надо как можно раньше. Львиную
долю затрат на утверждение составляет стоимость проекта усиления
проёмов.
Дело в том, что вмешиваться в несущие конструкции имеют право только авторы общего проекта дома, в котором вы имеете счастье проживать, или 1 -2 специализированных института (если дом старый и найти автора его проекта не представляется возможным). То есть налицо монополия со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Сам по себе проект усиления-вполне тривиальная вещь. Но если вы попробуете «сунуться» за ним самостоятельно и официально, то скорее всего вам просто запретят делать перепланировку под благовидным предлогом заботы о целостности здания.
Вообще говоря, у проблемы вмешательства в несущие конструкции дома есть 3 возможных решения:
Первое-вместе с архитектором найти вариант, минимально ущемляющий ваши желания, но позволяющий отказаться от демонтажа несущих конструкций («дёшево и сердито»).
Второе—обратиться в специализированную фирму за вышеуказанную сумму («дорого, да мило»).
Третье - нанять высококвалифицированного инженера, который докажет специалистам института, что ваша перепланировка ничем не угрожает зданию (для искателей приключений). В этом случае о цене вопроса и сроках его реализации можно только догадываться. Хотя был на нашей памяти один случай, когда согласовать сложную перепланировку не смогла даже специализированная фирма, поскольку институтские конструкторы не захотели брать на себя ответственность и осложнять себе жизнь серьёзными расчётами.
И тут в поле зрения заказчика попал один внезапно освободившийся от своих обязанностей в связи с перестройкой кандидат наук, который всё благополучно посчитал, начертил и утвердил в институте-монополисте. Обошлось это заказчику раза в 3 дешевле, чем запрашивала фирма, потерпевшая фиаско. Но случай этот-редкое исключение из общего правила и в настоящее время вряд ли возможен, поскольку подобные кандидаты наук снова востребованы и адекватно себя оценивают. Однако если у вас лично есть инженерное образование...
Всегда предпочтительнее заказать архитектурную и техническую часть
проекта в одном и том же месте. Если же понравившийся архитектор или
фирма не делает технической части, надо иметь в виду, что стоимость
«инженерки» - не менее 20% от стоимости архитектурной части. Плюс к
этому вы будете втянуты в дрязги между двумя независимыми
организациями-автором архитектурного проекта и автором инженерной части к
нему. Каждая из сторон будет доказывать свою правоту, в результате чего
вы можете потерять уйму времени и нервов, а первоначальный
архитектурный замысел изменится до неузнаваемости по причине наложения
на него всевозможных технических ограничений.
Чтобы этого не произошло
3. Оплату проектных работ следует разделить на этапы:
• аванс (желательно 25%, хотя архитекторы обычно просят 50% от общей суммы);
• 50% от общей суммы после выполнения проекта вместе с инженерной частью
(неважно, кем будет выполняться эта часть-сотрудниками той же
мастерской или сторонней организацией) и официальным утверждением всех
перепланировок в соответствующих инстанциях (неважно, будет ли этим
заниматься мастерская или придётся воспользоваться услугами других
людей); этот этап можно разбить на две равные проплаты (по 25%): первую -
после окончания архитектурной части, вторую — после «инженерки» и
согласований;
• 25% от общей суммы после приёмки проекта в работу подрядной
строительной организацией с соответствующим обязательным указанием в
договоре, которое должно выглядеть примерно так:
«Данный проект может быть реализован в полном объёме в рамках квартиры,
находящейся по адресу_________. Общая стоимость строительно-отделочных
работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом
составит сумму_____, которая не может быть изменена, если Заказчиком не
будут внесены изменения в проект. Работы обязуемся выполнить за ___
месяцев после получения аванса. Стоимость реализации всех архитектурных и
технических решений проекта учтена в вышеуказанной сумме. Все проектные
размеры будут выдержаны. В случае возникновения неучтённых при
предварительном изучении проекта трудностей в его реализации обязуемся
совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков
выполнения работ».
Разумеется, архитекторы и строители будут не в восторге от таких
формулировок, но если они ответственные и квалифицированные специалисты,
то бояться им нечего. А с разгильдяями лучше дела вообще не иметь -
напрасно потратите деньги и время и всё придётся переделывать заново.
Для большей уверенности архитектора в вашей порядочности в договоре с
ним хорошо бы обозначить предельные сроки на разработку инженерной части
проекта, согласование с разрешительными инстанциями и выбор
строительной организации.
На «инженерку» квартиры средней сложности обычно уходит 4 - 6 недель,
на согласование проёмов в несущих стенах и перекрытиях - 1,5 - 3
месяца, на подбор строительной организации - 2 - 4 недели. Таким
образом, определяющим по срокам является согласование на МВК. Но спасает
то, что его можно начинать практически одновременно с архитектурным
проектированием, поскольку дизайнерская концепция квартиры обычно
созревает в течение первых двух недель. После этого целесообразно сразу
же запускать по инстанциям схему перепланировки в надежде получить все
разрешения одновременно с окончательной готовностью проекта.
Конечно, перечисленные выше меры не спасут вас от ошибок архитектора,
но они помогут выявить эти ошибки ещё до финансирования попыток их
реализации и сохранить ваши деньги и нервы. Кроме того, вы заранее
будете обладать полной информацией о стоимости и сроках реализации
фантазий архитектора и в случае необходимости сможете настоять на
упрощении проекта.
Следует насторожиться, если строительная организация без детального
изучения проекта соглашается подписать договор с указанными выше
формулировками. Скорее всего вы имеете дело с непрофессионалами, которые
не понимают, во что ввязываются. Это грозит вам, как минимум, потерей
времени на подготовительные работы, в процессе которых выявятся ошибки
архитектора (о характерных ошибках-смотри ниже). Но к моменту выяснения
этого обстоятельства вы уже оплатите соответствующие работы и материалы и
автоматически будете втянуты либо в сложный процесс возвращения денег,
либо в не менее сложный процесс устранения недостатков совместными
усилиями архитектора и строителей на безвозмездной основе. Если
стоимость переделок существенна, то безвозмездный процесс возможен лишь
теоретически. А практически-строительная фирма может закрыться, её
ответственные лица и архитектор исчезнуть из вашего поля зрения со всеми
вытекающими отсюда потерями. Конкретные действия, которые обычно
проводят ответственные профессиональные строители перед приёмкой в
производство проекта и подписанием договора с заказчиком, будут нами
подробно рассмотрены в следующих статьях, а сейчас вернёмся к
архитекторам.
4. В договоре с каждым участником архитектурного
конкурса должна быть указана твёрдая сумма на выполнение проектных работ
в случае его победы в тендере, а также перечислены составные части
проекта. Оплата тендера для выигравшего включается в общую стоимость
проектирования.
Технические тонкости проекта и рекомендации по его оценке
Оговоримся сразу: речь пойдёт об оценке технической и технологической
части проекта. Восприятие художественно-эстетической стороны творения
достаточно субъективно, даже профессионалы часто расходятся во мнении об
одном и том же. Мы же обсудим вещи практические и однозначные.
Конечно, архитекторы ошибаются не по злому умыслу, а по рассеянности. Или находясь в творческом порыве, когда совершенно невозможно обращать внимание на всякие глупости вроде нормативных допусков на не вертикальность и не горизонтальность плоскостей в конкретной квартире, необходимости «свободных» размеров в каждой цепочке, нереальности желания спрятать канализационную трубу в несущую стену... И вообще, какие там трубы, когда речь идёт ни больше ни меньше о шедевре мирового зодчества! Но вот с точки зрения финансовых и временных затрат на воплощение «шедевра» «глупости» эти имеют огромное значение. Так что иногда полезно опускать архитектора из-за облаков на грешную землю. Нижеперечисленные критерии технически грамотного проекта помогут вам и в ситуации выбора архитектора (при анализе его предыдущих работ).
Начнём с измерительных приборов. Почему-то считается, что если в планировке стоят размеры типа «4721 мм», то архитектор является высококвалифицированным и дотошным специалистом, который «всё просчитывает до миллиметра». Не удивляйтесь потом, что такой проект вряд ли будет реализован в первозданном виде. По-настоящему профессиональные строители не возьмутся за выполнение работы «по детскому рисунку», без приведения его к существующим технологическим нормам, после которого может существенно измениться и архитектура.
«Допускаемое отклонение действительной длины» для обычных рулеток (третий класс точности) для размера 4721 мм составляет + 1,2 мм (ГОСТ 7502-98). И это «при температуре окружающей среды 20°С и натяжении измерительной ленты рабочим усилием 10 ± 1 Н» (цитата из того же ГОСТа). То есть даже при соблюдении всех этих идеальных условий размер «4721 мм» при измерении одной рулеткой может быть равен 4719,2 мм, а другой - 4722,2 мм.
К инструментальной следует добавить косвенную (±1 мм) и случайную погрешность, вызванную сложными условиями измерений (уровень к рулетке обычно не прикладывают, прямой угол тоже определяют «на глаз» и температуру с натяжением не тарируют). В результате получается, что перенести планировку с чертежа на объект с помощью обычных рулеток в условиях стройки с точностью, большей ± 5 мм, вряд ли возможно. И это свидетельствует не о низкой квалификации строителей, а о суровой реальности, которую архитектор должен учитывать.
Ведь для того чтобы получить превосходную архитектуру, совсем
необязательно морочить голову строителям миллиметрами. Если же какой-то
определяющий размер должен быть выведен с точностью до миллиметра, в
проекте необходимо акцентировать на этом внимание. Чтобы подрядчик в
смете заложил космические технологии и приборы, а заказчик заранее узнал
о предстоящих (космических) затратах. Итак, при проверке проекта
полезно иметь в виду:
Правило № 1.
Оптимально, если планировочные размеры (даются в миллиметрах) оканчиваются на «0» или на «5».
Теперь о допусках. В монолитном или панельном домостроении нормативные
допуски геометрических размеров в пределах квартиры площадью 100 м2
составляют сантиметры (кому интересны подробности, может открыть
соответствующие СНиПы). С учётом низкой квалификации дешёвых
«иностранных» рабочих эти отклонения могут вырасти и до десятков
сантиметров.
Например, 10 - 15-сантиметровая разница в диагоналях прямоугольной стометровой «коробки» - не такая уж большая редкость. А 3 - 5-сантиметровые отклонения от вертикальности стен и горизонтальности плит перекрытия можно найти практически в каждой квартире.
Это обстоятельство почему-то ускользает от внимания архитекторов. На обмеры они обычно выезжают только с рулеткой. Замеры производятся лишь в двух - трёх точках ограждающих конструкций и совершенно необоснованно привязываются потом к целой стене или плите перекрытия (рис. 1, 2). Как правило, у архитекторов нет ни желания (на детальный обмер потребуется 2 - 3 дня), ни инструментов (отвес, водяной уровень с длиной шланга от 10 м и т. д.) для проведения тщательного «провешивания» и «пробивки уровня» объекта. Термин «провешивание» обозначает проверку вертикальности стен, колонн и т. п., «пробивка уровня» - это проверка горизонтальности плит перекрытия, балок и т. п.
Понимая сложность и скучность задачи обмера, некоторые архитекторы пользуются услугами специализированных фирм, имеющих для этого полный набор инструментов. К сожалению, такой подход тоже не даёт полной гарантии от ошибок. Хорошо, если специалисты фирмы подойдут к обмерам ответственно, но нередко на это не хватает ресурсов и времени. А проверить выполненную работу становится возможным лишь в процессе строительства, когда всплывают ошибки. Деньги фирме к этому времени уже заплачены и с неё «взятки гладки».
Исключить «вредное» влияние на проект ошибочных измерений можно двумя путями:
1. Попытками более скрупулёзного и точного проведения замеров.
2. Соблюдением при проектировании правила № 2.
Правило № 2.
Любой одиночный размер при его реализации должен иметь технологический
«люфт» в пределах нескольких сантиметров (обычно люфты закладываются в
толщину штукатурки, стяжки, фанеры и других оснований для чистовой
отделки). Любая цепочка размеров должна иметь хотя бы один «свободный»
(или «размер со звёздочкой»), который безболезненно для проекта может
быть изменён в пределах 5 - 10 см.
Актуальность описанной выше проблемы подтверждается тем фактом, что за 20 лет работы в области элитного ремонта автор этих строк ни разу не встречал безупречных обмерочных и планировочных чертежей, которые бы полностью подтвердились в процессе строительства. На каждом объекте обязательно «взрываются бомбы замедленного действия», заложенные архитектором при обмерах и в технологических решениях.
Правило № 3.
В несущие стены из монолитного бетона нельзя прятать канализационные и водопроводные трубы.
Больше не будем утомлять читателя примерами из жизни и просто приведём
ещё несколько рекомендаций по проектированию, гарантирующих строительный
процесс от накладок и переделок.
Правило № 4.
Ниши под мебель должны выполняться с соответствующим запасом для её установки (уточняется у сборщиков мебели).
Правило № 5.
Вновь проектируемые перегородки, в которых скрываются водопровод,
канализация и другие коммуникации, должны иметь толщину, обеспечивающую
их несущую способность и звукоизоляцию смежных помещений.
Правило № 6.
Места для скрытого монтажа блоков кондиционирования и вентиляции должны
иметь размеры, позволяющие разместить не только сами эти блоки, но и
подводку к ним (воздуховоды, фреоновые трубки, электропитание и
автоматику) с учётом технологических радиусов изгиба.
Правило № 7.
При проектировании элементов подвесного потолка, закрывающего
воздуховоды и другие коммуникации, необходимо учитывать размеры профиля
для крепления гипсокартона.
Правило № 8.
При скрытом размещении технологического оборудования (в том числе
вентилей) к нему должен быть предусмотрен доступ для замены и ремонта.
Правило № 9.
Галогенные светильники, встроенные в подвесной потолок, утеплённый
горючими материалами (пенопласт, пенофол, теплой и другие), должны быть
изолированы от них негорючим утеплителем.
Правило № 10.
Толщина «пирога» утепления парапета лоджии (утеплитель + профиль + 2 слоя гипсокартона) должна составлять не менее 700 мм.
Схемы подключения сантехприборов к водопроводу и канализации (с точными размерами) должны быть подшиты к проекту и переданы на объекте самом начале строительных работ, так как прокладка коммуникаций производится в первую очередь. Схемы эти имеются у фирм-поставщиков соответствующего оборудования. Модули сантехоборудования, замуровываемые в стену (некоторые смесители душевых кабин, ванн, инсталляционные системы унитазов и т. п.) должны поставляться на объект перед началом штукатурных работ.
Ко всем вышеперечисленным правилам необходимо добавить «штормовое» предупреждение:
Самые непредсказуемые и изощрённые неприятности таит в себе процесс реализации эксклюзивных элементов архитектуры и интерьеров, в просторечии называемых «нетленками» (производное от понятия «нетленные произведения искусства»). Здесь скрывается целый пласт проблем, которые будут рассмотрены нами в отдельной статье. Сейчас же ограничимся напоминанием о том, что создание одной такой «нетленки» - даже маленькой и простенькой с виду—часто превышает стоимость отделки целой комнаты.
Надеемся, что наше повествование окажется полезным и заказчикам и архитекторам. Хотелось бы, чтобы они не испугались трудностей, прочитав эту статью, а просто настроились на серьёзное отношение к проекту.