Що таке пайові внески й чому вони важливі для розвитку міста

Пайова участь — це обов'язковий внесок девелопера до місцевого бюджету на розвиток міської інфраструктури. Раніше законодавство вимагало від забудовників вносити від 4% до 10% від кошторисної вартості будівництва об'єкту. Ці кошти спрямовувалися на будівництво доріг, комунікацій, громадських просторів та інших елементів інфраструктури, необхідних для повноцінного функціонування новозбудованих житлових комплексів.

У 2021 році Верховна Рада скасувала обов'язковість цих платежів для майбутніх проектів. Однак забудовники досі мають погасити борги за попередні роки, які визначені судовими рішеннями та позовами від міста.

Масштаб проблеми: скільки грошей Київ недоотримав

Державна аудиторська служба встановила, що столиця недоотримала понад 1,2 мільярда гривень пайової участі від девелоперів. Однак процес стягнення цих боргів виявився вкрай повільним.

На серпень суди задовольнили позови лише на 1% від загальної суми — це приблизно 140 мільйонів гривень. Таке невелике відсоток свідчить про складність процедур стягнення та можливість девелоперів оскаржувати рішення в апеляційних інстанціях.

Список забудовників із відкритими провадженнями

Після завершення ревізії Київської міської ради було ініційовано судові провадження проти 19 девелоперських компаній. Загальна сума позовів складає 432 мільйона гривень. Деякі справи вже задоволено, інші ще перебувають на розгляді.

Найбільші боргові суми

Лідерами за обсягом заборгованості є такі забудовники:

  • Stolitsa Group (ЖК «Варшавський 2», проект на п'ять кварталів на Виноградарі) — 149 млн гривень
  • DIM (ЖК «Новий Автограф») — 47 млн гривень
  • Інтергал-Буд (ЖК «Лук'янівський каскад», ЖК «Дніпровська Мрія») — 43,9 млн гривень
  • KAN Development (ЖК Nordica Residence) — 34,6 млн гривень
  • Perfect Group (ЖК «Авеню 42») — 34 млн гривень
  • KSM Group (ЖК «Sky Avenue») — 28 млн гривень

Інші девелопери з судовими провадженнями

  • Галжитлобуд (ЖК UNIT.Home) — 25 млн гривень
  • РІЕЛ (ЖК Forward, ЖК Welcome Home) — 20,8 млн гривень
  • БГ «Фундамент» (ЖК 4U) — 12,9 млн гривень
  • Really Building (ЖК «Метрополія-2») — 12,6 млн гривень
  • Концепт Груп (ЖК «Хвоя») — 11 млн гривень
  • ZIM Group (ТРК у складі ЖК LIKO-GRAD Perfect Town) — 8,4 млн гривень
  • Ліко-Холдинг (ЖК «Зелений замок») — 2,6 млн гривень
  • ЖБК «Зелений замок» (забудова у 20-му мікрорайоні «Вигурівщина-Троєщина») — 363,9 тисяч гривень
  • ДБК-4 — 212 тисяч гривень

Як визначається борг: роль судів у встановленні заборгованості

Важливо розуміти, що сам факт подання позову не означає автоматичного визнання провини забудовника. Остаточне рішення має прийняти суд на основі аналізу документів, контрактних угод та регуляторних вимог, які діяли під час будівництва кожного конкретного об'єкту.

«Деякі провадження вже повністю задоволено судами, тоді як інші ще перебувають на розгляді. Це означає, що не всі позови автоматично переходять у категорію встановленого боргу».

Девелопери мають право оскаржувати рішення в апеляційних інстанціях, що часто призводить до затягування процесу стягнення боргів на роки. Судові баталії дозволяють компаніям довше утримувати кошти й використовувати їх у своїх бізнес-операціях.

Навіщо Київ потребує цих коштів

Пайові внески спрямовуються на:

  1. Розвиток транспортної інфраструктури та будівництво нових доріг у районах, де виростають великі жилі комплекси
  2. Прокладання комунікацій (водопровід, каналізація, електромережі) для забезпечення новобудов
  3. Облаштування громадських просторів, парків і рекреаційних зон
  4. Розбудову громадського транспорту і станцій метро
  5. Будівництво соціальної інфраструктури (школи, садки, лікарні)

Без цих коштів місто не може повноцінно реагувати на зростаючий навантаження на інфраструктуру в районах масового будівництва. Наприклад, при розвитку Виноградаря Stolitsa Group мав сприяти розвитку транспортних з'язків, а 149 млн гривень — дуже значна сума для реалізації таких проектів.

Перспективи стягнення боргів

Процес взиску пайових внесків залишається довготривалим та енергозатратним. Навіть задовольнені судові рішення не гарантують швидкого надходження коштів до бюджету, оскільки девелопери можуть використовувати різні механізми затримки платежів та оскарження.

Дозволення цієї проблеми потребує:

  • Більш дієвих механізмів контролю на етапі видачі дозволів на будівництво
  • Посилення штрафних санкцій за невчасну сплату
  • Прискорення судового процесу та зменшення кількості інстанцій для оскарження
  • Введення системи страхування пайових внесків

Висновок

Питання про боргові зобов'язання київських девелоперів залишається актуальним навіть у 2026 році. Хоча закон і скасував обов'язковість пайових внесків для нових проектів, остання задача міста — стягнути накопичені борги за минулі роки. Громадяни, які купують квартири в новобудовах, мають знати, що часто їх інвестиції опосередковано пов'язані з питанням розвитку міської інфраструктури та виконання девелопером своїх фінансових зобов'язань перед містом.

Прозорість у цих питаннях допомагає як потенційним покупцям, так і органам влади більш критично підходити до вибору надійних девелоперів, які відповідально ставляться до своїх юридичних та громадянських обов'язків.

Часті запитання

Що таке пайові внески для забудовників?

Пайові внески — це обов'язкові платежі девелопера до місцевого бюджету на розвиток міської інфраструктури. Раніше становили 4-10% від кошторисної вартості будівництва, спрямовувалися на побудову доріг, комунікацій та громадських просторів. У 2021 році обов'язковість скасована для нових проектів, але компанії мають сплатити борги за попередні роки.

Скільки грошей Київ недоотримав від забудовників?

Державна аудиторська служба встановила, що Київ недоотримав понад 1,2 мільярда гривень пайової участі. На серпень суди задовольнили позови лише на 1% цієї суми — приблизно 140 мільйонів гривень, що свідчить про повільність процесу стягнення.

Яка компанія має найбільший борг перед Києвом?

Stolitsa Group, яка розробляє ЖК «Варшавський 2» на п'ять кварталів у Виноградарі, має найбільший борг — 149 мільйонів гривень. Це більше ніж третина всього загального боргу всіх 19 забудовників.

Чи означає позов суду, що забудовник точно заборгував?

Ні. Сам факт подання позову автоматично не означає встановлення провини. Остаточне рішення приймає суд на основі аналізу документів та контрактів. Деякі справи уже задоволено, інші ще на розгляді, а девелопери можуть оскаржувати рішення в апеляції.

Куди спрямовуються пайові внески?

Кошти спрямовуються на розвиток транспортної інфраструктури, прокладання комунікацій, облаштування громадських просторів, розбудову громадського транспорту та будівництво соціальної інфраструктури у районах нового будівництва.

Чи можна повернути борг быстро через суд?

Процес стягнення боргів довготривалий через можливість девелоперів оскаржувати рішення в апеляційних інстанціях. Навіть задовольнені судові рішення не гарантують швидкого надходження коштів до бюджету, що вимагає більш дієвих механізмів контролю та посилення санкцій.